Имотният регистър е централната база данни за недвижимите имоти в България, администрирана от Агенцията по вписванията към Министерство на правосъдието. Той е публичен – всеки може да провери информация за всеки имот. Познаването на имотния регистър и умението да го ползвате е практическо предимство при покупка на имот, при проверка на собственик, и при разрешаване на правни въпроси. Тази статия е практически наръчник.

Какво се съхранява в имотния регистър?
Имотният регистър съдържа всички вписани актове, засягащи недвижими имоти: нотариални актове за собственост (покупко-продажба, дарение, наследство), ипотеки и суперфиции, договорни ипотеки и законни ипотеки, възбрани (наложени по съдебен или изпълнителен ред), вещни права (право на ползване, право на строеж, сервитути), и договори за наем за срок над 1 година, ако страните са поискали вписването им. Важно: вписването е конститутивно за ипотеките – ипотека без вписване е нищожна.

Как да направите справка онлайн
Агенцията по вписванията предоставя онлайн достъп до имотния регистър на адрес portal.registryagency.bg и през портала на АВ. Можете да търсите по: идентификатор на имот (ако го знаете), по лице (собственик или страна по акт), или по адрес. Справката показва всички вписани актове за имота – можете да видите историята на собствеността, наличните ипотеки и тежести. Основната справка е безплатна при онлайн достъп. По-детайлни удостоверения се заплащат и могат да се поръчат онлайн или на гише.

Проверката преди покупка на наемен имот
При покупка на имот с наемна цел, проверката в имотния регистър е задължителна стъпка. Трябва да установите: дали продавачът е единствен собственик, или има съсобственици (в последния случай всички трябва да подпишат), дали имотът е ипотекиран и ипотеката ще бъде ли заличена при продажбата (обикновено с прехвърлянето), дали има наложени възбрани (спират прехвърлянето), дали има вписани вещни права на трети лица (право на ползване, сервитути), и дали има вписан договор за наем (новият собственик е обвързан от него).

Вписването на договора за наем – кога и защо
Договорът за наем за срок над 1 година може да бъде вписан в имотния регистър. Вписването не е задължително, но носи важно предимство: прави договора противопоставим на трети лица, включително на евентуален нов собственик при продажба. Без вписване, ако собственикът продаде имота, новият купувач може да прекрати договора с едномесечно предизвестие. С вписан договор – новият купувач е обвързан от него до изтичане на срока.
За вписването на наемен договор са необходими: нотариално заверени подписи на страните, молба до Агенцията по вписванията, и заплащане на такса (около 40-100 лв. в зависимост от стойността на договора). Наемателите, сключващи дългосрочни договори, особено при значителни инвестиции в обзавеждане или адаптация на имота, следва да поискат вписване.

Проверката на собственик – защита при наем
Преди да подпишете договор за наем като наемател, проверете собствеността на имота. Случаи на измамници, представящи се за собственици и събиращи депозити, са регистрирани в България. Справката в имотния регистър ви показва действителния собственик. Ако лицето, с което преговаряте, не фигурира като собственик, питайте за обяснение – то може да е пълномощник, но трябва да разполага с нотариално заверено пълномощно. Никога не плащайте депозит без да сте проверили собствеността.