Немалка част от имотите, отдавани под наем в България, са придобити чрез наследство или се намират в съсобственост вследствие на развод или семейна имуществена общност. Управлението на такъв имот крие специфични правни предизвикателства, за които много собственици не са подготвени. В тази статия ще разгледаме основните въпроси и решенията им.

Наследен имот – какви са предизвикателствата?
При наследен имот от няколко наследници всеки от тях притежава идеална част от цялото. Това означава, че за отдаването под наем е необходимо съгласието на всички съсобственици. Ако един наследник не е съгласен, другите не могат да принудят наема. Единственото решение при несъгласие е съдебна делба – процедура, която може да отнеме години и да струва значителни суми.

Какво се случва, ако само един наследник управлява имота без съгласие на останалите?
Ако един от наследниците отдаде имота под наем без знанието или съгласието на останалите, той е длъжен да им изплати съответстващата на техния дял от наема. Освен това другите наследници могат да поискат прекратяване на договора за наем, ако са само двама и вторият не е съгласен. Практическият съвет е: преди да отдадете наследен имот под наем, подпишете нотариално заверено пълномощно или съгласие от всички съсобственици.

Съсобствен имот при развод
При развод имотът, придобит по време на брака, се счита за семейна имуществена общност и при липса на брачен договор се разделя по равно. Ако разведените страни не са извършили делба, те продължават да са съсобственици. Отдаването под наем на такъв имот изисква съгласие и на двамата. Наемът се разпределя пропорционално на дяловете.

Пълномощното за управление – практичното решение
Когато съсобствениците живеят в различни градове или страни, или когато нямат желание или възможност лично да управляват имота, най-практичното решение е единият да упълномощи другия – или и двамата да упълномощят трето лице (например управляваща компания) да администрира имота. Пълномощното трябва да е нотариално заверено и да изброява изрично правомощията – сключване на договори, събиране на наем, извършване на ремонти.

Данъчното третиране на наема при съсобственост
При съсобствен имот всеки съсобственик декларира своя дял от дохода от наем пред НАП. Ако имотът е 50/50, всеки декларира и плаща данък върху 50% от наема. Важно е всеки съсобственик да подаде собствена данъчна декларация – не е достатъчно само единият да декларира целия наем.