Глобализацията и мобилността на работната сила означават, че все повече наемни договори в България имат международен елемент – наемодателят живее в Германия, или наемателят е гражданин на Обединените арабски емирства. Тези ситуации поставят въпроси, на които стандартното Българско законодателство не дава директен отговор.

Кое законодателство се прилага?
При договор с международен елемент, приложимото право се определя от Регламент ЕС 593/2010 (Рим I) за договорни отношения в рамките на ЕС. Основното правило е: страните могат свободно да изберат приложимото право, като посочат това изрично в договора. При липса на избор – прилага се правото на страната, в която се намира имотът. Практически за България: дори ако наемодателят е чужденец и наемателят е чужденец, ако имотът е в България – Българското законодателство е приложимо по подразбиране.

Препоръки при международни договори
При договори с чуждестранни страни препоръчваме: изрична клауза за приложимо право и посочване на Български съд като компетентен при спорове, двуезичен договор с ясна точка кой вариант е меродавен, и нотариална заверка на подписите – улеснява евентуалното изпълнение в чужда страна.
При наематели от страни извън ЕС е важно да уточните как ще се осъществяват плащанията – банкови такси при международни преводи, валутен риск (ако наемът е в евро, а наемателят разполага с друга валута), и данъчните задължения в двете страни.

Нотариалният акт и международното признаване
Ако искате договорът за наем да бъде изпълним не само в България, но и в чужбина (например ако наемателят e набрал задължения и е напуснал страната), нотариалната заверка в България и апостилът по Хагската конвенция правят документа признат в страните – членки на конвенцията. Апостилът се издава от Министерство на правосъдието в България срещу минимална такса.

Двойното данъчно облагане при международни наеми
Ако наемодателят е данъчно местно лице на друга страна (живее там повече от 183 дни) и получава наем от имот в България, той трябва да декларира дохода и в България (като доход с произход от България), и в страната на пребиваване. България има сключени спогодби за избягване на двойното данъчно облагане с повечето европейски страни – данъкът, платен в България, се признава в другата страна. Конкретните правила зависят от конкретната спогодба и индивидуалните обстоятелства.