Има ли наемателят право на изкупуване на имота – факти и митове

Един от най-устойчивите митове в българската имотна практика е, че наемателят има право на превилигировано изкупуване на наетия имот при продажба. Много собственици смятат, че са задължени да предложат имота първо на наемателя. Тази статия изяснява какво казва действително законът.

Какво казва законът в България?
Краткият отговор е: при стандартен договор за наем, наемателят НЕ притежава право на превилигировано изкупуване. Законът за задълженията и договорите не предвижда такова право за жилищните наематели. Собственикът може да продаде имота на когото желае и на каквато цена договори, без да е задължен да го предложи първо на наемателя.

Кога наемателят има права при продажба?
Наемателят има едно важно право при продажба: договорът за наем обвързва и новия собственик. Ако имотът се продаде по време на действащ договор за наем, новият купувач е длъжен да спазва договора до неговото изтичане. Той може да го прекрати само по общите основания, предвидени в договора. Наемателят не може да бъде изгонен само защото имотът е сменил собственика.

Изключение: договорна клауза
Правото на превилигировано изкупуване може да бъде уговорено договорно – т.е. собственикът може доброволно да включи клауза в договора за наем, с която се задължава при продажба да предложи имота първо на наемателя при определени условия. Такава клауза е правно валидна и обвързваща. Ако нямате такава клауза – нямате и задължение.

Право на обезщетение при предсрочна продажба?
Ако наемодателят продаде имота и новият собственик прекрати договора предсрочно (без договорно основание), наемателят има право на обезщетение за нанесени вреди. Размерът се определя от съда въз основа на конкретните обстоятелства. Ето защо е важно договорът за наем да урежда ясно правата при предсрочно прекратяване.