Бракът в България е не само лично, но и имуществено събитие. Законовият режим на съпружеска имуществена общност (СИО) определя чия е придобитата по време на брака собственост и как се управляват общите активи. При наемни имоти – придобити по време на брака или наследени – тези правила имат важни практически последствия, за които много съпрузи не са наясно.

Законовата съпружеска имуществена общност
По закон, имуществото, придобито по времЕ на брака, е съпружеска имуществена общност – собственост на двамата съпрузи по равно, независимо на чие име е придобито. Ако след сключването на брака купите апартамент само на ваше име и го отдадете под наем – той формално е обща собственост. Наемите, постъпващи по вашата лична сметка, са официално общи приходи на домакинството, дори другият съпруг да не участва в управлението.
Практическото значение: при развод, придобитите по времЕ на брака имоти подлежат на делба по равно, освен ако брачен договор не предвижда друго. Ако сте купили имот за 150 000 лв. от лични средства преди брака, а след брака имотът е поскъпнал на 250 000 лв. – увеличението от 100 000 лв. е общо имущество. Сложна ситуация, изискваща внимателно правно планиране.

Изключенията от СИО (съпружеска имуществена общност)
Не всичко, придобито по времЕ на брака, е общо. Изключения са: имущество, придобито преди брака (лична собственост), имущество, получено по наследство или дарение по времЕ на брака (лична собственост, дори ако е получено след сключването на брака), лично имущество, придобито с лични средства от преди брака (при доказуемост). Тези разграничения могат да бъдат сложни в практиката – особено при смесени финансирания (лични средства + общи средства при покупка).

Брачният договор като инструмент за планиране
Брачният договор позволява на съпрузите да уговорят различен от законовия режим. Той може да предвиди разделност на имуществото (всеки управлява своето), или специфични правила за конкретни имоти. При наличие на значителни наемни имоти, брачният договор е ценен инструмент за ясно разграничаване на собствеността и опростяване на управлението. Брачният договор се сключва пред нотариус и се вписва в Централния регистър на брачните договори към АВ.

Управлението на общ наемен имот
При имот, собственост на двамата съпрузи, управлението изисква тяхното съгласие. Сключването на договор за наем за срок над 3 години изисква изричното писмено съгласие на двамата съпрузи. При по-кратките договори единият съпруг може да действа самостоятелно – но добрата практика е двамата да са наясно и да се съгласяват. При наемни спорове или съдебни производства – участват и двамата съпрузи като съсобственици.

Наемните доходи и данъчното деклариране при брак
При съпружески имоти, наемните доходи се декларират от всеки съпруг поотделно – по неговия/нейния дял. Ако имотът е на двамата по равно (50/50), всеки декларира 50% от наема. Ако договорът е подписан само от единия съпруг, но имотът е СИО – формално двамата са задължени да декларират. На практика НАП приема декларация от единия, но при данъчна ревизия може да се потърси и другият. Консултирайте се с данъчен съветник при по-сложни ситуации.