Подаването на данъчна декларация за наемни доходи е задължение, което много собственици изпълняват с тревога или отлагане. Системата не е сложна, но изисква ясно разбиране на процеса, сроковете и конкретните стъпки. Тази статия е практическо ръководство, което ви превежда през целия процес от начало до край.

Кой е задължен да декларира?
Всяко физическо лице, получило доход от отдаване на имот под наем или аренда през изминалата година, е задължено да подаде годишна данъчна декларация (Образец 2001) в НАП. Задължението важи независимо от размера на дохода – дори и един месец наем изисква деклариране. Изключение: ако имотът е отдаден под наем на фирма, тя е задължена да удържа авансов данък и да го внася ежемесечно – в такъв случай вие може само да потвърждавате вече внесения данък.

Кога се подава и кога се плаща?
Годишната данъчна декларация се подава в срок до 30 април на следващата година. Доходите от наем за 2025 г. се декларират до 30 април 2026 г. При подаване онлайн чрез портала на НАП (e-portal.nap.bg) или чрез лицензиран счетоводен софтуер, имате предимство: отстъпка от 5% от дължимия данък при онлайн подаване до 31 януари. Данъкът трябва да е платен до 30 април. Авансовите данъчни вноски за наем се правят до края на всяко тримесечие, следващо тримесечието на получаване на наема.

Изчисляване на данъка – стъпка по стъпка
Стъпка 1: Съберете всички получени наеми за годината. Ако наемът е 700 лв. месечно и сте отдавали 12 месеца, брутният доход е 8 400 лв. Стъпка 2: Приложете нормативно признатите разходи от 10% – приспадате 840 лв. Облагаемият доход е 7 560 лв. Стъпка 3: Приложете данъчната ставка от 10% – дължимият данък е 756 лв. за годината. Стъпка 4: Приспаднете вече платените авансови данъчни вноски (ако сте ги правили). Остатъкът е доплащането при подаване на декларацията.
Важно: нормативно признатите 10% разходи са автоматични – не е нужно да доказвате нищо. Те са предназначени да покрият разходи за поддръжка, амортизация и административни разходи. Не можете да приспадате реалните разходи вместо нормативните при физическото лице – само едното е приложимо.

Авансовите вноски – задължителни ли са?
Авансовите данъчни вноски за доходи от наем са задължителни при определени условия. Ако доходите от наем надхвърлят определен праг и не се удържат от платеца (наемателя), трябва да правите тримесечни авансови вноски. Формулата е: облагаем доход за тримесечието (след 10% нормативни разходи), умножен по 10%. Срокове: за I тримесечие – до 30 април, за II тримесечие – до 31 юли, за III тримесечие – до 31 октомври. За IV тримесечие авансова вноска не се дължи.

Как да подадете декларацията онлайн
Онлайн подаването е значително по-удобно от посещението в офис на НАП. Необходимо е: регистрация в портала на НАП (e-portal.nap.bg) с персонален идентификационен код (ПИК) или квалифициран електронен подпис (КЕП). ПИК се издава безплатно в офис на НАП при лично явяване. След регистрация: влезте в системата, изберете Образец 2001, попълнете Приложение 3 (доходи от наем), проверете автоматично попълнените данни и подайте. Системата изчислява данъка автоматично.

Документите, които трябва да пазите
Дори след подаване на декларацията, НАП може да извърши проверка или ревизия за период до 5 години назад. Пазете: договорите за наем (за всяка година), банковите извлечения или разписките, потвърждаващи получаването на наема, и копията от подадените декларации с доказателство за подаване. Организирайте документацията по години – при ревизия трябва да докажете всяко получено плащане.

Санкциите при неподаване или закъснение
Неподаването на декларация е административно нарушение. Глобата за физическо лице, неподало в срок, е до 500 лв. при първо нарушение. При установена укрита данъчна основа, санкциите са значително по-сериозни и включват лихви върху дължимия данък (основен лихвен процент плюс 10% годишно). Доброволното коригиране на подадена декларация или доброволното деклариране преди ревизия значително намалява санкциите. Редовното и навременно деклариране е единственият правилен подход.